ЕКСКЛЮЗИВ Житлове питання стоїть руба: чи є шанс у людей з невеликими статками придбати квартиру в Дніпрі

У Дніпрі – вкрай складна ситуація на ринку оренди житла. Наше видання вже неодноразово розповідало про те, наскільки складно стало орендувати навіть найскромнішу квартиру. Учасники ринку, та й усі мешканці міста, реалістично розуміють причину зростання цін та жорсткого дефіциту житла під здачу. У Дніпро лише за офіційними даними вже приїхало близько двохсот тисяч вимушених переселенців, люди продовжують прибувати – з Донецької, Запорізької, Харківської областей та ін.

В результаті оренда житла, яка з початку війни і так суттєво подорожчала, зросла в ціні знову.

Цифри звучать просто приголомшливо. Так, днями за оренду сумної двокімнатної хрущовки на п’ятому поверсі п’ятиповерхівки у віддаленому від центру районі просили 11000 гривень на місяць. За 3-кімнатну квартиру радянського формату в неідеальному стані – 15 000. І навіть такі варіанти знайти вкрай важко та розлітаються вони миттєво. Крім того, власники квартир зазвичай просять 100% передоплату за останній місяць. Тобто фактично за оренду треба заплатити одразу подвійну місячну суму. Та й комісії рієлторів – чималенькі.

Про те, які є можливості для покупки квартири для людей з невеликими доходами, скільки що коштує та які нюанси потрібно враховувати – розповідає “Наше місто”.

Власне житло – для людей зі скромними статками: які шанси?

У такій ситуації можливо варто подумати про радикальні способи вирішення житлового питання – про купівлю житла. Насамперед – завдяки державній пільговій програмі “єОселя”, яка дає певні цікаві можливості. Дійсно, варіанти є, однак є багато нюансів, які варто знати та враховувати.

Забігаючи трохи вперед, зазначимо парадокс: за певних умов та обставин щомісячний платіж за придбану квартиру на даний момент може бути нижчим, ніж платіж за орендовану квартиру.

Що ж, варто розібратися, як та за яких умов людина або родина навіть з невеликими доходами може спробувати купити квартиру в Дніпрі. 

Одразу зауважимо: у нашому огляді ми розглянемо лише ті можливості та варіанти, які є для людей з невеликим чи помірним статком, в першу чергу – у межах держпрограми пільгового іпотечного кредитування. Зрозуміло, за наявності значних коштів та бажання купувати можна житло яке завгодно дороге – на будь-який смак та бюджет.

Однак для наших читачів, гадаємо, буде набагато цікавіше дізнатися про те, на що можна зважитися за невеликих стартових можливостей та за допомогою тих можливостей, які наразі надає держава.

Що передбачає “єОселя” і як працює програма?

Одразу зазначимо: придбати житло за допомогою “єОселя” – завдання непросте. Потрібно враховувати безліч факторів і нюансів, сам процес вимагає часу та зусиль. Однак результат – власне житло, про яке мріють без перебільшення сотні тисяч людей, в першу чергу ті, які залишилися без даху над головою через агресію рф, мабуть, вартий докладених зусиль.

Насамперед зазначимо, що держпрограма “єОселя” дозволяє отримати кредит на купівлю житла на пільгових умовах співгромадянам низки категорій: військовослужбовцям, правоохоронцям, медикам викладачам, а також ВПО, але й не лише. З мінімальним першим внеском (від 20%) та під лояльні відсотки (3-7%). Термін кредитування – до 20 років – вкрай привабливий: тривалий термін дозволяє зменшити суму щомісячного платежу.

“єОселя” в ідеалі має вирішувати одразу два завдання: допомогти багатьом українцям отримати бажане житло, а також підтримати будівельну галузь, яка продовжує працювати навіть під час війни, а в перспективі має відбудувати Україну.

Механізм здійснення програми такий. Держава у конкретний рік виділяє певну суму коштів різним державним та комерційним банкам (у столиці та регіонах), які беруть участь у програмі. Фінустанови видають пільгові кредити позичальникам на придбання житла, наразі переважно – у новобудовах.

Зрештою, якщо все йде за планом, у виграші все. Люди можуть купити житло за відносно прийнятними умовами. Забудовники можуть продати квартири та отримують приплив коштів для роботи та розвитку. І банки, які видають кредитні ресурси, також не працюють у збиток.

Хто і на яких умовах може намагатися придбати житло завдяки держпрограмі пільгового кредитування? Отже, військовослужбовці, правоохоронці, медики, викладачі, громадяни-ВПО можуть отримати кредит на житло під пільговий відсоток – 3% річних.

Однак – не лише вони. Варто зазначити, що спробувати придбати житло в межах програми “єОселя” може значна кількість громадян, які згідно з буквою закону “потребують поліпшення житлових умов” (тобто мають у власності менше, ніж 52 м² житла особисто на себе, а також 21 м² – на кожного члена сім’ї). Перший внесок – ті ж 20% від ціни квартири/будинку, відсоткова ставка для такої категорії позичальників – 7% річних.

У нашому огляді ми розглянемо умови та нюанси саме для цієї – вельми широкої, – категорії потенційних покупців.

Для громадян, які не підпадають під категорії “єОселя”, також є варіанти

Державний “Ощадбанк”, який активно надає позики в межах державної “єОселі”, пропонує для тих, хто прагне купити житло, однак не підпадає під правила держпрограми, окрему іпотечну програму із плаваючою відсотковою ставкою.

Іпотечний продукт доступний для всіх клієнтів, незалежно від наявності житла у власності, та не має обмежень щодо вартості за квадратний метр або загальної площі житла, зазначає керівник фінустанови Сергей Наумов:

–  Процентна ставка за новою іпотечною програмою на перший рік становить 16,99%. Починаючи з другого року ставка з складається з двох частин: фіксованої частини (4%), що є незмінною протягом дії кредитного договору, та індексу, що розраховується відповідно до депозитних ставок фізосіб у гривні 20 найбільших українських банків. Окрім цього, ми маємо власну іпотечну програму із фіксованою ставкою.

Подати первинну заявку – за кілька хвилин у застосунку “Дія”

Подати попередню заявку на пільговий кредит у межах програми “єОселя” може практично кожен громадянин, який має застосунок “Дія” на смартфоні.

Там треба обрати розділ “єОселя”, далі – заповнити анкету: внести інформацію про зайнятість, доходи, соціальний, сімейний статус та ін.

Також на момент заповнення заявки варто знати та внести ціну (у грн), квартири в новобудові, яку ви теоретично плануєте купувати, а також вказати розмір першого внеску (від 20% вартості житла).

Після заповнення анкети протягом кількох хвилин проводиться автоматична оцінка потенційного позичальника. Свої рішення надають банки, які на даний момент беруть участь у “єОселя”.

В результаті людина отримує прямо у додатку “Дія” повідомлення про те, що ті чи інші банки готові чи не готові надати йому кредит. Також можна дізнатися про приблизний розмір щомісячного платежу та графік платежів на весь термін кредитування.

Стане в нагоді біла зарплата, гарна кредитна історія і твереза ​​оцінка своїх можливостей

Перш ніж розпочинати непростий шлях для отримання кредиту на житло в межах “єОселя”, варто тверезо та чітко оцінити власні або родинні фінансові можливості для того, щоб виплати за кредитом не створювали критичних складнощів.

А що цікавить банки? У разі, якщо людина отримала первинне “добро” на кредит у рамках “єОселя”, потім банки зазвичай можуть запита додаткові відомості та низку документів. Як розповідають не під запис представники фінустанов, які працюють із держпрограмою, серед важливих вимог – наявність у потенційного позичальника стабільної білої заробітної плати. Щонайменше за півроку на певному місці роботи.

Зрозуміло, рівень зарплати, доходів та витрат (що важливо) потенційного позичальника має бути таким, щоб умовно без проблем виплачувати кредит на житло. Також береться до уваги кредитна історія.

У логіці банків обов’язково враховується наявність дітей, інших осіб, які можуть бути на утриманні позичальника, фінансові зобов’язання (наприклад, наявні кредити). 

Втім, фахівці банків, знову ж таки неофіційно, зможуть підказати, які формальні витрати варто знизити (наприклад – закрити кредитний ліміт, що не використовується, на кредитній карті), а які доходи (наприклад, від підприємництва, дивіденди тощо) варто зазначити.

А тепер про ключове – скільки платити? У усередненому варіанті виплата за нову 1-кімнатну квартиру зі скромними параметрами в новобудові в Дніпрі становить близько 10 000 гривень на місяць (докладніше про ціни на квартири ми поговоримо далі).

Тож людині, яка має бажання спробувати придбати квартиру в межах пільгової держпрограми, варто тверезо оцінити свої можливості щодо виплати протягом тривалого терміну і після цього ухвалювати рішення.

Дніпро будується – попри все. Яка ціна квартир в новобудовах?

У Дніпрі, незважаючи на всі складнощі нашого часу, досить активно зводяться нові житлові будинки. Цю роботу проводять приватні компанії-забудовники. Проте це свідчить у т.ч. про досить привабливий діловий клімат у Дніпрі, який серед іншого забезпечують активні зусилля міської влади.

Наявність вже готового або житла, що будується, саме в новобудовах – вкрай важливий фактор.  Цієї осені уряд вніс важливу зміну в програму “єОселя”. Тепер потенційні учасники держпрограми – громадяни не з пільгових категорій – можуть купувати житло в межах  держпрограми лише у будинках, які не старші 3 років, тобто буквально – збудовані не раніше 2021 року.

Виняток зробили тільки для громадян-ВПО, які, як і раніше, можуть купувати житло в межах “єОселя” в будинках, збудованих до 10 років тому.

На щастя, навіть швидкий аналіз ринку показує, що у Дніпрі є чимало нових житлових будинків, які збудовані чи будуються зараз як на лівому, так і на правому березі міста. Тож можна обирати локації та будинки на свій смак і відповідно до власних уподобань.

Тепер про важливе –  ціни. Після спілкування з компаніями-забудовниками можна встановити, що за 1 м ² житла в новобудові, яка ще споруджується, просять від 750 дол. та вище. 

Наприклад, такі розцінки станом на жовтень озвучують в ЖК “Вертикаль” на вул.Холодильній. У вже збудованих будинках реалістично придбати житло за ціною від 800 доларів за кв.м. Приміром, такі ціни пропонує ЖК “Щасливий” на правому березі (умовно – ж/м Тополя).

Ціна 1000 доларів за квадратний метр – також цілком реалістична. Наприклад, для нових житлових будинків бюджетного цінового сегменту на масиві Лівобережний-3.

Площа умовної однокімнатної квартири в новобудовах зараз може становити 33-35-40 м²  Зазначимо, що метраж наявних квартир в кожному конкретному будинку – свій, тож і  ціни квартир будуть різні. Вираховуємо приблизну ціну квартири в новобудові – від 30-33 до 40 тис. дол., у перерахунку на гривні за курсом 41,3 грн/дол. (курс може змінюватись) отримуємо приблизно 1,28 – 1,4 млн грн та вище.

Виходячи з цієї цифри можемо приблизно порахувати розмір першого внеску у 20%: це 256 – 280 тис.грн.  Решту надає банк у вигляді кредиту на 20 років. У випадку який ми розглядаємо (громадяни, які потребують поліпшення житлових умов) під 7% річних.

Вибираємо житло розсудливо, враховуємо нюанси

Наявність конкретної квартири за конкретною ціною необхідно уточнювати в кожному новому конкретному житловому будинку.

Як розповідають нам представники відділу продажів, ціна за квадратний метр може відрізнятись залежно від того, чи знаходиться квартира на нижніх або верхніх поверхах.

Справді, зараз квартири на верхніх поверхах, навіть із цікавим видом із вікна, можуть коштувати дешевше, ніж житло на першому-другому поверсі. Це пояснюється реаліями часу: квартири на верхніх поверхах, на превеликий жаль, можуть бути в зоні ризику у разі ворожих повітряних атак.  Крім того, комфорт мешканців верхніх поверхів залежить від працюючого ліфта, який не функціонує під час блекаутів.

Зазвичай покупець квартири в новобудові отримує готові стіни, встановлені вікна, вхідні двері, підведені комунікацій. Весь внутрішній ремонт – це завдання, яке власнику доведеться вирішувати власним коштом на наступному етапі.

Тому перед покупкою варто звертати увагу на наявність базового ремонту. Зокрема, це стяжка на підлогах, штукатурка на стінах та ін. Зазначимо, що компанії-забудовники зазвичай готові запропонувати проведення ремонтних робіт, однак – за окрему плату.

Також варто звернути увагу на наявність чи відсутність у конкретному новому будинку газопостачання, яке в умовах можливих блекаутів відіграє дуже велику роль.

Прислухаємось до корисних порад

Придбання житла в новобудові, на відміну від покупки на вторинному ринку, теоретично дає змогу обійтися без допомоги рієлторів і заощадити на їх гонорарі.

Однак, як показує практика, експертна думка, знання ринку та важливих нюансів, які мають кваліфіковані фахівці ринку нерухомості, можуть виявитися дуже корисним. Тому за наявності мінімальних можливостей не варто нехтувати допомогою досвідчених та відповідальних ріелторів.

Зокрема, саме вони можуть повідомити цінні подробиці про репутацію забудовників, про відповідальний підхід, дотримання термінів будівництва, введення в експлуатацію тощо.

Крім того, фахівці звертають увагу на згадані важливі нюанси – локацію, параметри будинку, наявність комунікацій (газопостачання) та ін., які корисно знати та врахувати покупцю конкретної квартири.

Угода з купівлі квартири: думаємо, рахуємо, укладаємо

Придбання житла – процес надзвичайно відповідальний, тому на кожному етапі варто приділяти найпильнішу увагу документам, які ви будете підписувати.

Також варто зважити на на оподаткування угоди. У цій площині чимало нюансів та обставин, які слід врахувати (чи перший продаж квартири, чи продає її фізособа тощо), в ідеалі – обговорюючи та прораховуючи разом із рієлтором. 

Зокрема, нещодавнє підвищення податків (в т.ч. військового збору) викликало певне занепокоєння учасників ринку. Втім, фахівці знаходять вихід. Саме тому, щоб чітко оцінити всі витрати, а головне – уникнути непотрібних – варто консультуватися з професіоналами. 

Фото Валерія Кравченко, використані ілюстрації будівельних компаній Дніпра