ЭКСКЛЮЗИВ Как узаконить гараж в Днепре: с чего начать и что проверить перед покупкой

Многие гаражи в Днепре годами стоят без документов, а их владельцы даже не подозревают, что могут лишиться имущества в любой момент. «Наше місто» рассказывает, как оформить право собственности на гараж, что делать наследникам и что следует проверить перед покупкой.

Почему в Днепре сносят гаражи

22 июля на проспекте Богдана Хмельницкого в районе домов № 8-А, 8-Б и 10-А снесли четыре гаража. Две постройки демонтировали после того, как закончился срок действия договоров, а их владельцы не выходили на связь. Еще два гаража убрали, потому что хозяева с 2019 года не отвечали на уведомления и не оформили соглашения.

Константин Первий объяснил, почему в Днепре демонтируют гаражи без документов.

«Мы всегда даем владельцам возможность добровольно устранить нарушения. Но когда годами игнорируются требования, не выполняются обязательства по договору и не оформляются необходимые документы, город вынужден действовать. Закон одинаков для всех. Незаконно установленные постройки не могут оставаться на территории громады», — пояснил Константин Первий, заместитель начальника инспекции по вопросам благоустройства Днепровского городского совета.

Демонтаж гаражей на проспекте Богдана Хмельницкого в Днепре.

По его словам, такие гаражи стоят на городской земле без каких-либо оснований, мешают жителям и не дают приводить в порядок дворы и улицы. При этом сносят их только тогда, когда владелец годами не пытается оформить документы.

Эта история касается многих днепрян, у которых гараж есть, а документов на него нет. «Наше місто» выяснило, как узаконить такую постройку, с чего начинать и на что смотреть, если вы только собираетесь купить гараж.

Почему гараж без документов рано или поздно станет проблемой

Гараж, которого нет в реестре недвижимости, юридически не существует, и никакие деньги, которые когда-то заплатили за него, этого не меняют. Таких боксов в Днепре немало, ведь десятилетиями их покупали и продавали за наличные без какого-либо оформления.

По словам Андрея Компанца, перед покупкой гаража необходимо проверить, есть ли он в реестре недвижимости. Фото — сайт городского совета Днепра.

«Раньше это называлось «домашней сделкой», а сейчас такое уже не проходит. Такой гараж ни передать по наследству, ни продать, ничего с ним сделать не выйдет. Если документов на гараж нет, то люди продают и покупают ничто, просто воздух», — говорит  Андрей Компанец, заместитель начальника управления по вопросам работы с разрешительными документами Управления государственного архитектурно-строительного контроля Днепровского городского совета.

К тому же, земля под таким гаражом чаще всего принадлежит городу, поэтому в любой момент ее владелец может решить, что постройке здесь не место. Что с этим делать, зависит от многих факторов.

Если гараж находится в кооперативе

Оформить гараж тем, кто является членом гаражного кооператива, можно при условии, что вы вносили непосредственно паевые взносы в кооператив, на средства которых и строился гараж. В этом случае документы на землю для регистрации права собственности не нужны. Достаточно получить справку о членстве в кооперативе и оплате паевого взноса. Именно она подтверждает право собственности на гараж.

Кроме этой справки, для оформления требуются технический паспорт на гараж, документы, которые подтверждают, что гараж или гаражный кооператив в целом введен в эксплуатацию и ему был официально присвоен почтовый адрес, а также паспорт владельца. Оформление стоит 330 гривен, но люди с инвалидностью I и II групп, ветераны, семьи погибших, те, чье жилье было разрушено войной, пострадавшие от Чернобыльской катастрофы, а также участники боевых действий освобождены от этой платы.

А вот членская книжка, которую многие до сих пор хранят, не поможет.

Андрей Пономарев объяснил, какие документы необходимы для регистрации гаража.

«Для проведения регистрационных действий членская книжка не требуется и не имеет юридической силы», — объяснил  Андрей Пономарев, директор департамента административных услуг и разрешительных процедур Днепровского городского совета.

Но отказать в регистрации гаража могут даже тем, у кого есть справка о членстве в кооперативе.

«Самым распространенным основанием для отказа в проведении государственной регистрации является отсутствие одного из предусмотренных законодательством документов или несоответствие поданных документов требованиям закона. В частности, это рукописные справки о членстве в кооперативе, содержание которых может измениться из-за дописок», — говорят в департаменте.

Проблемы могут возникнуть тогда, когда пай за гараж в свое время заплатил один человек, а оформить право собственности приходит другой. По правилам, если это гаражный кооператив, то сначала собственником должен стать тот, кто полностью выплатил пай. Только после этого имущество можно официально продать, подарить или обменять. Для этого необходимо обратиться к нотариусу.

Если гараж стоит отдельно на фундаменте

Оформить такое здание — индивидуальный гараж будет сложнее, чем зарегистрировать гараж в кооперативе. Как сказал Андрей Компанец, в таком случае можно попробовать арендовать землю у города, после чего признать гараж своей собственностью через суд.

Такой путь действительно существует, но в департаменте считают, что на практике шансов почти нет. Доказать без документов, что гараж принадлежит именно вам, практически невозможно. Но существует другой способ узаконить постройку.

Несмотря на то, что вашему гаражу может быть уже много лет, процедуру начинают так, как будто его только планируют построить. Для этого сначала нужно обратиться в горсовет, чтобы оформить в аренду участок, на котором находится гараж. После этого можно заказать проект, получить разрешение на строительство, а затем подать документ о готовности объекта к эксплуатации. Также зданию должен быть присвоен адрес на основании решения городского совета. После этого нотариус или государственный регистратор зарегистрирует право собственности.

Немного легче тем, у кого гараж стоит на собственном дворе в частном секторе. Для таких построек не нужны ни суд, ни разрешение на строительство. Достаточно пригласить специалиста, который проведет техническое обследование и подтвердит, что гараж построен надежно. После этого постройку вводят в эксплуатацию и оформляют на владельца по строительной амнистии.

Правда, сделать это могут те, у кого документы на землю под гаражом были оформлены до 2015 года. Если участок оформили позже или бумаг на него нет, тогда придется идти общим путем через аренду земли и решение суда.

Когда гараж не удастся оформить или унаследовать

Хуже всего дела у владельцев металлических боксов, которые просто стоят на земле, ведь такая коробка не считается недвижимостью. Права на нее не оформляют, и узаконить гараж без фундамента невозможно, как невозможно и передать его по наследству.

Такая проблема касается не только владельцев металлических боксов. Если на гараж нет никаких документов, передать его наследникам не выйдет. Юридически такой постройки не существует, а оформить наследство можно лишь на зарегистрированное имущество.

«А как наследник докажет, что это его гараж? Придет в суд и скажет, что это мой гараж? Тогда его попросят это доказать, но никто в суде такого решения не примет», — объясняет Андрей Компанец.

Если же человек был членом гаражного кооператива, полностью выплатил пай, но не успел при жизни оформить право собственности, ситуацию еще можно исправить. В департаменте объясняют, что в таком случае гараж сначала регистрируют на умершего.

Для этого наследник подает свидетельство о смерти, документы от нотариуса об открытом наследственном деле, справку кооператива о полностью выплаченном пае и технический паспорт. После этого наследники обращаются к нотариусу и оформляют наследство уже на себя.

Что нужно проверить перед покупкой гаража

По словам Андрея Компанца, перед сделкой нужно проверить, зарегистрирован ли гараж в реестре недвижимости и оформлена ли земля под ним в собственность или в аренду.

«Если проверить реестр самостоятельно не получается, это может сделать нотариус. Обычно обе стороны приходят к нему со всеми документами еще до сделки, он берет день или два на проверку. Если все в порядке, то договор подписывают», — говорит Андрей Компанец.

В департаменте напомнили, что обращаться можно к любому нотариусу или государственному регистратору по всей Украине, без привязки к Днепру. Если же у продавца документов нет, то это первый сигнал, что от покупки лучше отказаться.

Показательно, что в течение 2025 и 2026 годов в управление государственного архитектурно-строительного контроля ни разу не обращались с просьбой ввести гараж в эксплуатацию.

«У нас достаточно гаражей, но они строятся с разрешениями, на земле, которую выделяли еще давно. Это легальные гаражи. А с самовольными постройками к нам не приходят, потому что люди понимают, что узаконить их почти невозможно», — говорит Андрей Компанец.