В Днепре — настоящий кризис на рынке аренды жилья. Наше издание уже не раз рассказывало о том, насколько сложно стало снять даже самую скромную квартиру. Участники рынка, да и все жителей города реалистично понимают причину скачка цен и жёсткого дефицита жилья под сдачу. В Днепр только по официальным данным уже приехали порядка двухсот тысяч человек, люди продолжают прибывать. Значительное число вынужденных переселенцев едет из Донецкой, Запорожской, Харьковской областей. В результате цены на аренду жилья, которая с начала войны и так существенно подорожала, выросли вновь.
Цифры звучат пугающе. Так, на днях за аренду грустной двухкомнатной хрущевки на пятом этаже пятиэтажки в отдаленном от центра районе просили 11000 гривен. За трёхкомнатную квартиру советского формата в неидеальном состоянии — 15 000. И даже такие варианты найти крайне трудно и улетают они моментально. Кроме того, владельцы квартир как правило сразу просят 100% предоплату за последний месяц. То есть фактически за аренду нужно заплатить сразу двойную месячную сумму. Да и комиссии риэлторов – немаленькие.
О том, какие есть возможности для покупки квартиры для людей с небольшими доходами, сколько что стоит и какие нюансы нужно учитывать — рассказывает “Наше місто”.
Своє жильё для людей со скромным достатком: какие шансы?
В такой ситуации возможно стоит подумать о радикальных способах решения жилищного вопроса — рассмотреть покупку жилья. В первую очередь — благодаря государственным льготным программе “єОселя”, которая дает интересные возможности.
Действительно, варианты есть, однако есть много нюансов, которые следует знать и учитывать. Забегая немного вперед, отметим парадокс: при некоторых условиях ежемесячный платеж за купленную квартиру на данный момент может быть ниже, чем платеж за квартиру арендованную.
Что ж, попробуем разобраться, как и при каких условиях человек или семья даже с небольшими доходами может попытаться купить квартиру в Днепре.
Сразу оговоримся: в нашем обзоре мы рассмотрим только те возможности и варианты, которые есть для людей с небольшим или умеренным достатком, в первую очередь — в рамках госпрограммы льготного ипотечного кредитования. Разумеется, при наличии средств и желания покупать можно жильё сколь угодно дорогое — на любой вкус и бюджет.
Однако для наших читателей, полагаем, будет гораздо интереснее узнать о том, на что можно решиться при небольших стартовых возможностях и с помощью тех возможностей, которые пока что предоставляет государство.
Что предусматривает “єОселя” и как работает программа?
Приобрести жилье с помощью “єОселя” — задача непростая. Требуется учитывать множество факторов и нюансов, сам процесс требует времени и усилий. Однако результат — собственное жильё, о котором мечтают без преувеличения сотни тысяч людей (в том числе и главным образом — оставшиеся без крова из-за агрессии рф) стоит приложенных усилий.
В первую очередь отметим, что госпрограмма “єОселя” позволяет получить кредит на покупку жилья на льготных условиях согражданам ряда категорий: военнослужащим, правоохранителям, медикам преподавателям, а также ВПО. И не только. С минимальным первым взносом (от 20%) и под лояльные проценты (3-7%). Cрок кредитования — до 20 лет — крайне привлекательный: чем дольше срок — тем меньше ежемесячный платеж.
“єОселя” в идеале должна решать сразу две задачи: помочь множеству украинцев получить желаемое жильё, а также поддержать строительную отрасль, которая продолжает работать даже во время войны, а в перспективе — будет отстраивать Украину.
Механизм осуществления программы такой. Государство в конкретный год выделяет определенную сумму средств различным государственным и коммерческим банкам (в столице и регионах), которые участвуют в программе. Финучреждения выдают льготные кредиты заемщикам на приобретение жилья, сейчас преимущественно — в новостройках.
В итоге, если все идет по плану, в выигрыше все. Люди могут купить жилье на относительно приемлемых условиях. Застройщики могут реализовать квартиры и получают приток денежных средств для работы и развития. И банки, которые выдают кредитные средства, тоже не в накладе.
Кто и на каких условиях может попробовать приобрести жильё благодаря госпрограмме льготного кредитования? Итак, военнослужащие, правоохранители, медики, преподаватели, граждане-переселенцы могут получить кредит на жильё под льготный процент — 3% годовых.
Но, не только. Очень многие граждане, которые согласно букве закона “нуждаются в улучшении жилищных условий” (т.е. у них в собственности менее чем 52 м² жилья лично на себя, а также 21 м² — на каждого члена семьи), также могут попробовать купить жилье в рамках программы “єОселя”. Первый взнос — 20% от цены квартиры/дома, ставка для такой категории заемщиков — 7% годовых.
В нашем обзоре мы рассмотрим условия и нюансы как раз для этой — весьма широкой, — категории потенциальных покупателей.
Для граждан, которые не подпадают под условия “єОселя”, также есть варианты
К примеру, государственный “Ощадбанк”, который активно кредитует в рамках “єОселя”, предлагает для тех, кто хочет купить жилье, но не подпадает под правила госпрограммы, отдельную ипотечную программу с плавающей процентной ставкой.
Ипотечный продукт доступен всем клиентам, независимо от наличия жилья в собственности, и не имеет ограничений по стоимости за квадратный метр или по общей площади жилья, отмечает руководитель финучреждения Сергей Наумов:
– Процентная ставка по новой ипотечной программе на первый год составляет 16,99%. Начиная со второго года ставка состоит из двух частей: фиксированной части (4%), неизменной на протяжении действия кредитного договора, а также индекса, который рассчитывается в соответствии с депозитными ставками физлиц в гривне у 20 крупнейших украинских банков. Кроме этого, мы имеем собственную ипотечную программу с фиксированной ставкой.
Подать первичную заявку — за несколько минут через приложение “Дія”
Подать предварительную заявку на на льготный кредит в рамках программы “єОселя” может практически каждый гражданин. Стартовое условия — приложение “Дія” на смартфоне.
Надо выбрать раздел “єОселя”, где заполнить анкету: внести информацию о занятости, доходах, социальном, семейном статусе и пр.
Также к моменту подачи заявки уже важно знать и указать цену (в грн), к примеру, квартиру в новостройке, которую вы теоретически рассматриваете, а также указать размер первого взноса (от 20% стоимости жилья).
После заполнения анкеты в течение нескольких минут производится автоматическая оценка потенциального заёмщика — свои решения предоставляют банки, которые в данный момент участвуют в “єОселя”.
В результате человек получает прямо в приложении “Дія” уведомление о том, что те или иные банки готовы или не готовы предоставить ему кредит. Также можно узнать примерный размер ежемесячного платежа и график платежей на весь срок кредитования.
Пригодятся белая зарплата, хорошая кредитная история и трезвая оценка своих возможностей
Прежде чем начинать непростой путь для получения кредита на жилье в рамках госпрограммы, стоит трезво и четко оценить личные или семейные финансовые возможности для того, чтобы выплаты по кредиту не создавали критичных сложностей.
А что интересует банки? Если человек получил первичное “добро” на кредит в рамках “єОселя”, затем как правило могут понадобиться дополнительные сведения и ряд документов. Как рассказывают не под запись представители финучреждений, которые работают с государственной программой “єОселя”, среди важных требований — наличие у потенциального заёмщика стабильной белой заработной платы. Как минимум за полгода на определенном месте работы.
Разумеется, уровень заработной платы, доходов и расходов (что важно) потенциального заемщика должен быть таким, чтобы условно без проблем выплачивать кредита на жилье. Также принимается во внимание кредитная история.
В логике банков обязательно учитывается наличие детей, других лиц, которые могут быть на содержании заемщика, финансовые обязательства (например, уже имеющиеся кредиты).
Впрочем, специалисты банков, опять же неофициально, смогут подсказать, какие формальные расходы стоит снизить (к примеру — закрыть неиспользуемый кредитный лимит на кредитной карте), а какие доходы (например, от предпринимательства, дивиденды и т.п.) стоит отметить.
А теперь о ключевом — сколько платить? В усредненном варианте выплата за новую 1-комнатную квартиру со скромными параметрами в новостройке в Днепре — порядка около 10 тыс. гривен в месяц (подробнее о ценах на сами квартиры мы поговорим далее).
Поэтому человеку, который желает попробовать приобрести квартиру в рамках госпрограммы, стоит трезво оценить свои возможности выплачивать кредит длительное время и после этого принимать решение.
Днепр строится — несмотря ни на что: почем квартиры в новостройках?
Крайне интересно и показательно, что в Днепре, несмотря на все сложности нашего времени, довольно активно возводятся новые жилые дома. Эту работу ведут частные компании-застройщики. Однако такой феномен свидетельствует в том числе о достаточно привлекательном деловом климате в Днепре, который среди прочего обеспечивают активные усилия городских властей.
Наличие уже готового или строящегося жилья именно в новостройках — важный фактор. Этой осенью правительство внесло важное изменение в программу “єОселя”. Теперь потенциальные участники госпрограммы не из льготных категорий могут покупать жилье в рамках госпрограммы только в тех домах, которые не старше 3 лет, то есть буквально — построены не ранее 2021 года.
К счастью, даже первичный анализ рынка показывает, что в Днепре есть немало новых жилых домов, которые построены или строятся прямо сейчас как на левом, так и на правом берегу города. Так что можно выбирать локации и дома на свой вкус и согласно своим предпочтениям.
Теперь о крайне важном — ценах. После прозвона и общения с компаниями-застройщиками можно установить, что за 1 м² жилья в новостройке, которая ещё сооружается, попросят от 750 долл. и выше. К примеру, такие расценки по состоянию на октябрь озвучивают относительно ЖК “Вертикаль” на ул.Холодильной. В уже построенных зданиях реалистично приобрести жилье по цене от 800 долларов за кв.м. К примеру, такие цены предлагает ЖК “Счастливый” на правом берегу (условно — ж/м Тополь).
Цена в 1000 долларов за квадратный метр — также вполне реалистичная. К примеру, для новых жилых домов бюджетного ценового сегмента на Левобережном-3.
Площадь условной однокомнатной квартиры в новостройках сейчас может составлять 30 — 33 — 35 — 40 м². Отметим, что метраж имеющихся квартир в каждом конкретном доме – разный, поэтому итоговые цены квартир будут разные. Отсюда калькулируем очень приблизительную цену квартиры в новостройке от 31 — 33 до 40 тыс. долл. В пересчете на гривны по курсу 41,3 грн /долл. (курс может меняться) получаем примерно 1,28 — 1,4 млн грн и выше.
Исходя из этой цифры можем достаточно чётко хотя и приблизительно просчитать размер первого взноса 20% — примерно 256 — 280 тыс.грн. Оставшуюся часть предоставляет банк в виде кредита на 20 лет. В рассматриваемом нами случае (гражданин, нуждающийся в улучшении жилищных условий) под 7% годовых.
Выбираем жилье вдумчиво, учитываем нюансы
Наличие конкретной квартиры по конкретной цене необходимо уточнять в каждом конкретном новом жилом доме.
Как рассказывают нам представители отдела продаж, цена за квадратный метр может отличаться в зависимости от того, находится ли квартира на нижних или верхних этажах.
Действительно, теперь квартиры на верхних этажах, даже с интересным видом из окна, могут стоить несколько дешевле, чем жилье на первом-втором этаже. Это объясняется реалиями времени: квартиры на верхних этажах, к сожалению, могут быть в зоне риска в случае вражеских воздушных атак. Кроме того, комфорт жителей верхних этажей зависит от работающего лифта, который не функционирует во время блэкаутов.
Как правило, покупатель квартиры в новостройке получает готовые стены, установленные окна, входную дверь, подведённые коммуникаций. Весь внутренний ремонт — это задача, которую владельцу квартиры предстоит решать за свой счет на следующем этапе.
Поэтому перед покупкой стоит обращать внимание на наличие базового ремонта. В частности, это стяжка на полах, оштукатуренные стены и пр. Отметим, что компании- застройщики, как правило, готовы предложить проведение ремонтных работ, однако — за отдельную цену.
Также стоит обратить внимание на наличие или отсутствие в конкретном новом доме газоснабжения, которое в условиях возможных блэкаутов играет очень большую роль.
Прислушиваемся к полезным советам
Приобретение жилья в новостройке, в отличие от покупки на вторичном рынке, теоретически позволяет обойтись без помощи риэлторов и сэкономить на их гонораре.
Однако, как показывает практика, экспертное мнение, знание рынка и множества важных нюансов, которыми располагают квалифицированные специалисты рынка недвижимости, могут оказаться очень полезными. Поэтому при наличии минимальных возможностей не стоит пренебрегать помощью опытных и ответственных риэлторов.
В частности, именно они могут сообщить ценные подробности о репутации застройщиков, об ответственном подходе, соблюдении сроков строительства, ввода в эксплуатацию и так далее.
Кроме того, специалисты обратят внимание на упомянутые важные нюансы — локацию, параметры дома, наличия коммуникаций (газоснабжение) и пр., которые полезно знать и учесть покупателю конкретной квартиры.
Сделка по покупке квартиры: думаем, считаем, заключаем
Приобретение жилья — процесс чрезвычайно ответственный, поэтому на каждом этапе стоит уделять самое пристальное внимание документам, которые вы будете подписывать. И опять же — в этом может пригодиться помощь опытных квалифицированных риэлторов.
Также следует учесть налогообложение сделки. В этой плоскости немало нюансов и обстоятельств, которые следуют учитывать (первая ли продажа квартиры, продает ли ее физлицо и т.п.), в идеале — обсуждая и просчитывая вместе с риэлтором.
В частности, совершенно недавнее повышение налогов (в т.ч. военного сбора) вызвало определенное замешательство участников рынка. Которые, впрочем, находят выход из положения. Именно поэтому, чтобы четко оценить все затраты, а главное — избежать ненужных — стоит консультироваться с профессионалами.
Фото Валерия Кравенко, использованы иллюстрации строительных компаний Днепра
Категория: Война, Новости Днепра, Общественные и социальные новости Днепра, Тема дня
Метки: главное, Днепр, Новости Днепра