Право власності на нерухомість: що треба знати про документи, реєстрацію та захист майна

Право власності на нерухомість є фундаментальним майновим правом, що потребує належного юридичного оформлення та захисту. У сучасній Україні питання права власності на нерухомість набуває особливої актуальності. Кожна операція — купівля нерухомості, продаж квартири, дарування між родичами або спадкування квартири — потребує глибокого розуміння законодавчих норм і правильного оформлення документів. Особливо це важливо на тлі зростання шахрайства у сфері угод з нерухомістю та посилення вимог до реєстрації майна. У цій статті ми розповімо, що таке право власності на нерухомість в Україні, які права має власник житлової або комерційної нерухомості, які документи підтверджують ваше право власності, як правильно здійснюється оформлення права власності, як захистити своє майно від шахрайства або юридичних помилок, а також що важливо знати про податок на нерухомість, терміни його сплати та особливості при різних угодах з нерухомістю, пише «Наше місто».

Що таке право власності

Право власності — це юридично закріплене право особи володіти, користуватися та розпоряджатися нерухомістю. В Україні це право гарантується Конституцією та Цивільним кодексом. Право виникає лише після належного оформлення — зокрема, після державної реєстрації, навіть якщо договір уже підписано. Наприклад, купівля нерухомості на первинному ринку не створює права власності автоматично. Лише після введення об’єкта в експлуатацію та реєстрації у Державному реєстрі речових прав новий власник набуває повноцінних прав.

Які права має власник нерухомості

Кожен власник нерухомості в Україні має три основні правомочності: володіння, користування і розпорядження. Це означає, що особа має право фактично утримувати майно, проживати в ньому або використовувати його у своїх потребах, а також продавати, дарувати, передавати в спадщину чи в оренду. Саме ця сукупність повноважень відрізняє власника від користувача або наймача.

Такі права є універсальними, незалежно від того, чи йдеться про житлову нерухомість, комерційні приміщення, чи об’єкти незавершеного будівництва. Але механізми їх реалізації, зокрема під час купівлі, дарування або продажу квартири, можуть істотно відрізнятися залежно від виду майна.

Варто зауважити, що одна квартира може мати необмежену кількість власників за законом України. Власниками можуть бути одна, дві, три або навіть десятки осіб одночасно. Головною умовою є чітке визначення часток кожного співвласника у праві власності

Які існують види нерухомості

На українському ринку існує кілька основних видів нерухомості. Найпоширенішою є житлова нерухомість: квартири, приватні будинки, таунхауси. Далі — комерційна нерухомість, яка включає офіси, магазини, склади, виробничі площі. Окремо виділяють об’єкти незавершеного будівництва, які можуть бути предметом інвестування або спадкування.

Комерційна нерухомість часто підпадає під інші податкові ставки. Наприклад, податок на нерухомість нежитлові приміщення сплачують за підвищеними тарифами. Це потрібно враховувати при оформленні права власності, реєстрації нерухомості та під час укладання угод.

Які документи підтверджують право власності

Правовстановлюючі документи — основа безпеки власника. Їх належне оформлення захищає від можливих суперечок, шахрайства та судових позовів. Основними документами, що підтверджують право власності, є:

• Договір купівлі-продажу (при купівлі нерухомості на вторинному ринку)
• Договір дарування (у випадку отримання майна як подарунок)
• Свідоцтво про право власності (видавалося до 2016 року)
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• Свідоцтво про право на спадщину (при спадкуванні квартири чи іншої нерухомості)
• Інвестиційний договір та акт приймання-передачі (для первинного ринку)

Важливо розуміти, що кожен спосіб набуття права власності (через купівлю, дарування, спадщину) має свою специфіку документообігу. Наприклад, дарування між родичами звільняється від податку, а при розподілі майна після розлучення обов’язковою є нотаріальна форма або рішення суду. Також відрізняються вимоги до документів для первинного та вторинного ринку, а також до об’єктів незавершеного будівництва.

Чому важлива державна реєстрація права власності

Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України, право власності виникає лише з моменту державної реєстрації. Тобто навіть укладений договір без реєстрації не створює у вас повноцінного права. Ця процедура є обов’язковою і здійснюється або в ЦНАПах, або у нотаріусів, або через уповноважених державних реєстраторів.

Особливо важливо знати про особливості реєстрації новозбудованого майна. Так, введення будинку в експлуатацію — лише перший крок. Для завершення оформлення потрібно подати документи в реєстраційні органи. Об’єкти незавершеного будівництва також можуть бути зареєстровані як окреме майно, але інвестори в новобудови мають право зареєструвати спеціальне майнове право. Проте закон забороняє реєструвати це право, якщо вже зареєстровано право власності на недобуд.

Особливості набуття права власності на новозбудоване майно

Загалом, для новозбудованих об’єктів важливо знати:

• Право власності виникає з моменту завершення будівництва або прийняття в експлуатацію
• Необхідне отримання поштової адреси
• Потрібно оформити технічний паспорт
• Провести державну реєстрацію права власності

Майбутні об’єкти нерухомості як об’єкт інвестування мають свої юридичні особливості. Інвестор набуває спеціальне майнове право, яке трансформується у право власності після завершення будівництва.

Як набути право власності на різні види нерухомості

Право власності можна набути через купівлю, дарування, спадкування, розподіл у разі розірвання шлюбу або отримання частки у спільній власності. Особливості кожного випадку залежать від правового статусу сторін, виду майна та джерела його набуття.

Наприклад, на первинному ринку (новобудови) оформлення відбувається після введення об’єкта в експлуатацію. На вторинному ринку, перед тим як купити квартиру, важливо перевірити документи та історію її переходу у власність. При спадкуванні нерухомості слід отримати свідоцтво про право на спадщину, а дарування між родичами оформлюється нотаріально з відповідною реєстрацією.

Важливо враховувати і податкові аспекти. Так, термін сплати податку на нерухомість обмежений, і його несплата може мати юридичні наслідки. Зокрема, власники комерційної нерухомості несуть вищий податковий тягар.

Як захистити своє право власності на нерухомість

Захист починається з правильно оформлених документів і завершеної державної реєстрації. Без цього ваше право легко може бути оскаржене. Реєстр речових прав є публічним, і кожен може перевірити об’єкт на наявність арештів, заборон або інших обтяжень.

Значну роль відіграє точність внесених до реєстру даних. У випадках зміни прізвища, розділу майна або зміни часток у спільній власності обов’язково оновлювати інформацію в реєстрі. Окрему увагу слід приділяти правовстановлюючим документам, адже саме вони є основою для юридичного захисту.

Реєстрація нерухомості — не просто формальність, а ключовий етап, який підтверджує ваше право та забезпечує захист. У випадку втрати або знищення документів, інформація з реєстру стане основним доказом вашої власності. Крім того, держава гарантує захист права власності, якщо майно набуте законним шляхом.

У сучасних умовах, коли купівля нерухомості або продаж квартири може відбуватись онлайн, особливо важливо дотримуватись чітких юридичних процедур: перевірка документів на квартиру, оформлення права власності, реєстрація у Державному реєстрі, сплата податку на нерухомість у встановлений термін — усе це гарантує безпеку та законність вашого права. В умовах воєнного стану та постійних змін у законодавстві варто уважно стежити за оновленнями у сфері нерухомості, аби зберегти своє майно та впевнено планувати майбутнє.

Нагадаємо, скільки можна мати нерухомості в Україні у 2025 році.

Раніше ми писали: В Україні в травні різко подорожчали однокімнатні квартири: які ціни у Дніпрі.

Окрім того, ми говорили: Як оформити квартиру на дитину у 2025 році: основні правила та які документи потрібні.

Читайте також: Як захистити документи на нерухомість: поради юриста дніпрянам на випадок прильотів.

Фото: з відкритих джерел.