Ринок нерухомості в Дніпрі зазнає суттєвих змін, що значною мірою пов’язані з військовими діями у східних регіонах України. Місто розташоване на перетині економічних та логістичних шляхів, що перетворює його на важливий центр ділової активності країни. Проте збройна агресія внесла корективи у формування вартості житла: підвищені ризики, відтік або, навпаки, приплив населення з прифронтових районів і загальна невизначеність у розвитку інвестиційних проєктів.
Згідно з актуальними даними в Дніпрі на DIM.RIA, коливання цін в окремих районах можуть досить чітко відображати вплив воєнного чинника. Нижче ми проведемо детальний аналіз того, як і чому ця близькість до військових дій відчутно впливає на вартість житла в місті.
Загальний контекст ринку нерухомості в Дніпрі
Дніпро — це ключовий промисловий і логістичний центр України, який традиційно приваблює інвесторів, фахівців та студентів. Починаючи з 2014 року, місто стало важливим центром для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), які шукають безпечніше середовище та стабільну роботу. А в лютому 2022 року, коли Україна зіштовхнулась з повномасштабним вторгненням, ситуація стала ще критичнішою, а потік ВПО ще більшим.
Новобудови забезпечують сучасні умови проживання, проте через військові ризики багато забудовників змушені призупиняти нові проєкти. Вторинний ринок пропонує готове житло, яке часто обирають через вже розвинену інфраструктуру. Попри воєнні ризики, Дніпро приваблює ВПО через зручне розташування, наближеність до їх домівок та розвинену інфраструктуру.
Вплив близькості до фронту на попит і пропозицію
Періоди загострення бойових дій у прифронтових містах стимулюють тимчасове зростання попиту на житло у Дніпрі. Однак більшість переселенців обирають оренду через невизначеність майбутнього. Через ризики продавці часто відкладають продаж квартир у періоди загострення, зменшуючи пропозицію на ринку. Водночас ті, хто виїжджає терміново, готові пропонувати суттєві знижки. Новини про обстріли та близькість бойових дій викликають у покупців сумніви, що впливає на рішення про купівлю та темпи продажу нерухомості.
Динаміка цін у різних районах та сегментах:
- Центральні райони. Ціни на нерухомість в центрі залишаються відносно стабільними завдяки розвиненій інфраструктурі та високому попиту навіть у періоди кризи.
- Окраїни та передмістя. На околицях міста ціни демонструють більшу волатильність: у кризові періоди спостерігається падіння, тоді як передмістя може бути привабливішим через менші ризики.
- Новобудови та вторинний ринок. Новобудови часто пропонують акційні умови, тоді як власники вторинного житла можуть знижувати ціни для швидкого продажу.
Підвищення ставок за кредитами та зростання інфляції обмежують купівельну спроможність населення. При цьому, програми для ВПО, пільгова іпотека та інші ініціативи можуть частково підтримувати ринок нерухомості.
Тактика продавців та покупців за умови підвищеного ризику
Для продавців важливою є оцінка поточної ситуації та перспектив. Дехто прагне якомога швидше вийти з ринку, продаючи квартиру й отримуючи ліквідні кошти, щоб виїхати у спокійніший регіон чи за кордон. Така позиція призводить до знижок і швидших угод. Інші, які не відчувають гострої потреби у продажу, відтягують момент укладання угоди, очікуючи покращення ситуації.
Виграють ті продавці, які пропонують унікальні переваги (розвинена інфраструктура будинку, укріплений підвал, автономне опалення, сучасні системи безпеки), — в періоди кризи такі опції набувають більшого значення для покупців, які відчувають підвищену потребу у безпеці й незалежності від центральних комунікацій.
Потенційні покупці зазвичай обирають одну з таких стратегій:
- Вичікування. Спостерігають за ситуацією, відкладають угоду, розраховуючи на зниження цін або покращення безпеки.
- Негайна купівля. Намагаються використати момент, коли власники знижують ціни на тлі загострення, щоб придбати житло дешевше.
- Географічна диверсифікація. Купують житло у більш безпечних районах міста або області, здебільшого в передмістях, де ризик атак менший.
- Інвестування в новобудови. Дехто, маючи довгострокову перспективу, купує житло в споруджуваних комплексах, розраховуючи, що до завершення будівництва ситуація стабілізується і ціна зросте.
Кожна зі стратегій має свої ризики: вичікування може призвести до втрати вигідних пропозицій, негайна купівля — до того, що місто опиниться у ще більшій зоні ризику. Тому покупці ретельно зважують, наскільки важливо їм купити житло саме в Дніпрі, а не в більш віддалених чи більш безпечних містах.
Роль медіа, чуток та інформаційної війни
Через війну інформаційне поле України стало дуже насиченим. Кожна згадка про можливі ракетні удари по Дніпру, контрнаступ чи іншу військову операцію миттєво впливає на настрої людей. Подібно до фондового ринку, ринок нерухомості реагує на інформаційний фон: якщо з’являються песимістичні прогнози, покупці відкладають рішення, а продавці, що прагнуть швидкого продажу, опускають ціни. Якщо ж офіційна влада або міжнародні партнери заявляють про можливу швидку стабілізацію, інтерес до придбання житла може зрости, підштовхуючи ціни догори.
Існує проблема дезінформації, що може штучно підвищувати або знижувати ціни. Для прикладу, поширення фейкових новин про “масовану атаку на Дніпро” здатне в короткостроковій перспективі спричинити паніку серед потенційних покупців і продавців. Аналогічно, перебільшення у позитивних звітах про “повне вирішення воєнного конфлікту” може тимчасово підігріти попит. Зрозуміло, що більш досвідчені гравці ринку (рієлтори, інвестори, експерти) намагаються оцінювати ризики об’єктивно, спираючись на реальні дані й аналітику.